このコラムは、下記のお悩みがある方にお勧めです。
・ 安価で長期修繕計画を作成したい
・ 現在の長期修繕計画をチェック・見直しをしたい
・ 修繕積立金を増額したい
分譲マンションの管理において、修繕積立金はとても重要です。
修繕積立金とは、建物や設備の老朽化、自然災害や事故に備え、計画的な大規模修繕や設備更新を行うために積み立てる費用です。
修繕積立金を設定するために、長期修繕計画を作成します。
長期修繕計画(長計)は、将来見込まれる修繕工事の内容おおよその時期,概算の費用等を盛り込んだ計画です。これに沿って修繕積立金を徴収します。
区分所有者の皆様には、マンションの維持管理において、長期修繕計画の大切さはご理解いただけていると思います。
しかし、修繕積立金は毎月負担するものです。
多種多様な区分所有者皆様に、修繕積立金額を納得頂くためには、長期修繕計画の存在が不可欠です。
長期修繕計画の作成時は、主に３つです。
① マンション新築時に、売主が作成する
② マンションの大規模修繕工事時、担当する設計監理会社や、工事施工会社が作成する
③ 修繕積立金の改正を伴い作成する
①②は、工事施工中の付随業務として作成されることが多いです。施行データを収集しているので、長計自体は安価に作成できます。
③は工事施工中ではないので、設計監理会社が作成する際は、新たに積算することになります。
建築士などの専門家が、図面などを確認しながら作成します。実際に行うであろう(行う予定の)工事を想定し作成するので、時間を要し、費用は高価となります。私の感覚ですが、費用は少なくても３０万以上となります。
マンションによっては、建築系の免許や経験を持つ区分所有者が作成している場合があります。とても精密に作成されているものを拝見したことがありますが、そのレベルは一定ではありません。作成者への報酬は薄くボランティアであることが多いです。
マンション管理会社が安価に作成してくれる場合もありますが、工事発注における利益相反行為の問題があります。
長期修繕計画は定期的に更新する必要があり(5年毎を推奨)、 長期修繕計画を管理するには、精度の違う二つの目的があります。
・ 直近の大規模修繕工事などを見据えた再計算(工事内容の精査が必要)
・ 修繕積立金の見直しのための再計算
本コラムでは、マンション管理センターが提供する、『長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス』を紹介します(パンフレットあり)。
本サービスは、対象建物・設備の個別性は考慮していませんが、一般的な計画修繕工事の実施データ等をもとに設定した標準モデルの戸当たりの額を、マンションの形状、仕様等による係数で補正しています。したがって、推定修繕工事費は概算となります。
比較的安価に、調査時の物価や状況に合わせた長期修繕計画の作成が可能です。
マンション管理センターは、マンション管理適正化法に基づく指定法人として、管理組合をはじめマンション関係者の支援を、中立・公正な立場で行っている公益財団法人。
マンションの管理に関する情報の提供、指導、助言等を行うことにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上に寄与することを目的としています。
本サービスは、昭和62年4月より提供されています。
マンション管理センターがファミリータイプのマンションを想定(６階建、30戸、平均専有面積75㎡)し、長期修繕計画を算出するものです。
国土交通省において策定された「長期修繕計画標準様式」を用い、「長期修繕計画作成ガイドライン」及び「同コメント」に沿った内容になります(標準様式第2号（調査・診断の概要）は、省略)
マンション管理センターが用意する「入力データ記入票」に入力し送付すれば、2週間程度で作成されます。一棟のみの単棟型であれば、費用は21,000円です。
本サービスは、だれでも利用できます。
「入力データ記入票」はセンターのHPからダウンロードできます。
記入は建築士などの専門家ではなくても可能ですが、下記の書面を利用します。
・ マンション分譲時のパンフレット
・ 全部事項証明書や固定資産税評価書
・ 図面など
上記書面がない場合は、現地調査が必要です。
「入力データ記入票」でお困りであれば、にマンション管理士などにご相談ください
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